当前,我国住房发展已从总量短缺转为结构性供给不足,进入结构优化和品质提升的发展时期,人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”,房地产新发展模式的探索也将围绕品质提升展开。
从“有没有”向“好不好”
过去20余年,房地产市场发展速度快,发展方式相对较粗放,房地产行业更注重规模的扩张和开发速度。当房地产行业逐步进入平稳发展的新阶段后,品质提升将是房地产新发展模式的重要内涵。
住房和城乡建设部部长倪虹表示,当前,房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段,提升住房品质、让老百姓住上更好的房子,是房地产市场高质量发展的必然要求。从好房子到好小区,从好小区到好社区,从好社区到好城区,进而把城市规划好、建设好、治理好,让城市更宜居、更韧性、更智慧。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,我国房地产市场虽然已经走过较长发展历程,发展速度很快,但离均衡成熟完善还有很长的路要走。房地产业的新发展模式应当具有高质量可持续发展特征,能够促进房地产业良性循环和健康发展。
中国房地产业协会会长冯俊表示,建符合人民群众不断增长的美好生活要求的好房子,建人民群众满意的好房子,是房地产企业的责任,也是房地产企业能够生存发展的条件。因此,房地产业所提供的产品,每一个建筑物都应该经得起历史的评判,经得起群众的评判;组合成街区和城市的建筑,不但要表现本身的功能和美,也要创造街区与城市的功能和美。
对企业而言,其利润来源也将与品质提升息息相关。国海证券政策和地产首席分析师夏磊认为,房企利润将主要来源于提升产品和服务品质的溢价。随着消费不断升级,消费者观念也在变化,将更注重品质,更重视品牌知名度、社区服务、产品是否绿色低碳智能等多个维度。
企业转变发展模式
过去的发展路径下,房企形成了“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式,这种模式在当下已经难以为继。刘洪玉表示,对房地产企业而言,新发展模式需要更加“聚焦、稳健、专业”。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为,房企应调整投融资模式,在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫,从重资产向轻重并举转变,从增量开发向增量存量共同发展转变。对传统住房开发、社区建设、城市规划理念与城市发展模式进行重构,城市更新、老旧小区改造、养老地产、大物业管理等,都是重要的发展方向。
经营服务业务是不少房企早就看重的领域,有些企业早在多年前就已经开始着眼长远进入新赛道。与房企传统的开发业务不同,经营服务业务靠经营管理不动产以及提供物业服务来赚取利润。经营服务业务能创造长期、稳定的回报,风险低、抗波动能力强的优势越发凸显。一些企业的经营服务业务已显现出较好成长性。来自万科的数据显示,2022年其经营服务业务收入512.6亿元,同比增长23.1%。万科预计,其经营服务业务收入在2023年将实现两位数增长,且从2022年的零利润开始进入利润正增长阶段。另一家房企龙湖,其商业综合体的“天街”品牌已经越来越为人所熟知,商业运行已经被龙湖视作2022年业绩的压舱石。2022年,龙湖经营性业务的运营及服务利润占比已达27%,企业对未来5年非房地产开发利润占比达到50%以上表示有信心。
当前,不少房地产企业的非房地产开发业务毛利率已经高于开发业务。不少房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、园林、设计以及施工等领域均有良好表现。 |