年末淡季，原本是租客“淘房”的好时机，如今却成为长租公寓机构和业主砍价的理由。从2018年给租客涨价，到2019年要业主降价，以差价为主要盈利来源的长租公寓市场，依然没能摆脱野蛮生长的冲动。频繁“变卦”背后，是有效监管机制的缺失。

 

　　履约刚半年中介嚷着降价

 

　　“7月签的合同，12月就要挟着解约，你见过这么没有契约精神的机构吗？”提及几天前的那通电话，业主小周仍难以释怀。

 

　　今年夏天，小周将名下位于北四环的一套三居室交给长租公寓机构自如代理，委托代理的合约期限是4年。“经纪人看中我那套房子客厅面积很大，在他们的劝说下，我接受了客厅打隔断的方案。”小周告诉记者，由于三居室变相变成四居室，经纪人就给出月租金11000元、首年2个月空置期、以后三年每年1个月空置期的方案，“当时正赶上工作忙，我也没讨价还价，就同意了。”

 

　　把钥匙交给自如后，小周就没再管房子的事儿，只听说装修后很快便找到了租客，一切都风平浪静，直到几天前的电话。“一开口，经纪人就提出要我把租金降到9000元。”按照对方的说法，四季度是租房淡季，房子都租不出高价，他们每月支付给小周11000元后，还亏本2000元。“您得降2000元，我们才能补上亏空。”

 

　　亏本源于没有“N+1”

 

　　9月就租出去的房子，为何到了12月突然嚷嚷着闹亏本？经过一番了解后，小周才晓得，原来是因为装修期间遇到些变故，客厅没打成隔断，三居室变四居室的方案也没能成功。至今，小周的房子都是按照三居室在出租。

 

　　“租赁旺季时，我没找您要求涨价。租赁淡季，您也没理由让我降价，毕竟合约才履行半年。”第二次沟通时，小周提出继续按照合同履约，经纪人想也没想一口回绝，同时提出不再代理她的房子，和租客办理完解约手续后再和她解除合同。

 

　　“按照合同约定，我们会赔偿您1个月的租金作为违约金，但与此同时，您也得支付我们一笔装修费，毕竟这房子里的家具家电都是我们配齐的。”劝小周好好思考后，经纪人便直接挂断了电话。

 

　　“就算真如他们所说，三个房间租出去9000元，也并不亏本。”按照小周的初步计算，不考虑服务费的话，扣除2个月的空置期后，第一年自如需要支付给她的租金总额是11万元，但它从租客手中收取的租金和佣金总额是11.7万元。即便算上装修费用，也没有每月2000元的亏本。“更何况，就算我降了2000元，这实惠也没落在租客身上。”在小周看来，淡季降价仅仅是长租公寓的借口。

 

　　吃差价的长租公寓两头赚

 

　　以淡季为由要求降价，类似的情况不止在业主小周身上出现。一位不愿署名的中介内部人士向记者坦言，在部分空置率较高的区域，确实出现了品牌长租公寓机构不降价不收房的现象。

 

　　北京的租金降了么？从相关机构的监测数据看，近期北京租赁市场确实在降温。诸葛找房数据研究中心昨天发布的第51周全国大中城市租金数据报告显示，第51周北京月租金继续延续了下跌态势，均价为90.92元/平方米，环比下跌0.66%。分居室来看，北京一居室月租金为5564元/平方米，两居室月租金为6649元/平方米，三居室月租金为10559元/平方米，环比前一周均出现不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，为0.86%。

 

　　然而，无论是监测机构还是中介人士，都表示目前租赁市场的表现属于正常现象。“此时正值租赁市场淡季，年底供应增加叠加需求下降，租金下降是常态。”诸葛找房在报告中写到。

 

　　预期中的淡季降温，为何竟引来如此大的反应？这和长租公寓“二手房”的商业模式密不可分。从业主手中租下房源后再重新装修转租给租客，收房和出租之间的差价是长租公寓机构目前最主要的盈利来源。“和去年高价囤房后将成本转移到租客身上类似，让业主降价也是为尽量多挣钱。”上述人士表示，经过风口期的长租公寓还没找到明晰的盈利模式，市场监管的缺乏又难以抑制它们的冲动，亟待一套规范的机制予以监管。

 

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