交通银行金融研究中心资深研究员夏丹告诉《金融时报》记者，第三季度销售数据连续小幅反弹，与去年基数走低直接相关。当前融资收紧对行业供需双方形成制约，房企以价换量现象增多，市场观望情绪增强。四季度房企可能加大促销冲刺业绩，销售额增速或有所回升，但是否形成实质性反弹还有待观察。

 

　　稳房价效果凸显

 

　　从环比看，9月份70城新建商品住宅销售价格涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平，凸显“稳定”。据国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，9月份，一线城市环比涨幅略有扩大，二三线城市则总体持平。值得注意的是，近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亚等城区的人才购房政策略有放松，或会使后续购房需求继续释放，进而带动上述地区房价反弹。

 

　　“70城房价上涨的城市数量为53个，相比8月份的55个减少2个。”严跃进表示，受近期房屋交易市场降温等影响，房价上涨动作相对减少，房价下降城市数量开始增加。9月份是各类房企各城市积极降价促销阶段，在一定程度上促使房价涨幅收窄。据统计，有12个城市采取不同程度的降价做法。

 

　　在53个房价上涨城市中，南宁是9月份房价指数环比涨幅最大的城市。严跃进表示，这与南宁近期购房需求积极释放，尤其是部分投资投机需求进入有关，预计房地产管控会有进一步升级的可能。从同比涨幅看，大理涨幅居首位，西安终结此前连续9个月涨幅排名第一的状态，预计西安房价管控压力将有所减少。

 

　　房贷稳中微涨体现调控导向

 

　　10月21日，全国银行业同业拆借中心数据显示，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%，均与上次报价持平。上海易居房地产研究院发布的最新一期《中国LPR房贷利率报告》显示，10月份，64个城市首套房贷款利率水平在最新公布的5年期以上LPR基础上，平均加点78BP。具体来看，4个一线城市平均加点30bp，22个二线城市加点77bp，38个三四线城市加点84bp。一线城市加点较小，与上海市场加点为负有关；三四线城市加点较高，与当前三四线城市房价热度略大于一二线城市有关，也体现了房贷政策收紧导向。

 

　　报告显示，64个城市中，南宁、洛阳等城市加点较高，与当前上述城市房价涨幅较高有关。国家统计局数据显示，南宁和洛阳是70城中房价指数环比涨幅排名第一和第二的城市，其中南宁已连续两个月排名第一。严跃进认为，上述城市房贷利率较高，体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。

 

　　夏丹认为，LPR新政对房贷利率水平的直接影响不大。9月全国首套房和二套房平均贷款利率分别为5.51%和5.83%，基本保持与之前持平的水准，稳中微涨，各地区根据实际情况平稳过渡。此外，楼市调控不放松也表现为房企外部融资渠道依旧偏紧，9月份国内贷款同比增速下滑，房企境内债和信托发行金额同、环比均出现下降，预计四季度房企债券和信托融资规模可能继续缩水。

 

　　人才引进不等于放松调控

 

　　今年来，频繁发布的人才引进政策成为影响各区域房价的重要因素。近日，又有一城放松外地人才购房政策。三亚发布人才引进新政显示，实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才（包括全日制大专及以上学历人才）， 实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才且其家庭成员均在海南无房的以及柔性引进的各类高层次人才且聘期在3年以上且已在海南服务1年以上的，本人可申请购买1套住房。而此前，非海南户籍居民需要缴纳2-5年不等的社保或纳税证明后才可买房。

 

　　中原地产首席分析师张大伟表示，9月以来，已有超过30城发布了人才引入政策，2019年全国累计已有超过150城发布了人才政策，与2018年同期相比上升超过40%。市场总体平稳将是主流，但部分区域也有可能在年末出现波动。

 

　　严跃进表示，目前上海临港新片区、南京六合、天津滨海和宝坻、廊坊燕郊等都针对相关人才购房进行松绑。上述政策属于人才引进政策，不是直接的限购政策松绑，但客观上确实有松绑的效应。

 

　　不过，也不必高估人才引进政策对于楼市的促进作用。严跃进认为，类似做法或许会成为后续各地在限购政策上微调的一种方向，针对特定人才进行微调的可能性较大，但不意味着房地产调控全面放松。

 

　　9月份全国房地产调控政策发布依旧密集。中原地产研究中心统计数据显示，9月全国房地产调控政策发布48次，前9个月合计发布415次。张大伟表示，房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”要求。当前调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现，楼市已现平稳迹象。

 

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