中原地产首席分析师张大伟表示，目前一二线重点城市均加大了供地力度。一线城市11月份供应土地合计高达90宗，刷新了最近几年纪录；而二线城市供应量也有所上涨，11月合计供应土地合计1400宗。同时，热点城市土地溢价率继续处于低位。土地市场集中大量供应有助于平抑地价，遏制房价继续上涨。

 

　　房企参与门槛有所降低

 

　　地产人士指出，临近年底，北京土地市场供应和成交情况进度不佳，这或许是11月土地集中入市的原因。根据《北京市2018年建设用地供应计划》，今年全市建设用地计划供应总量4300公顷。其中，住宅用地1200公顷。前10个月，北京市住宅用地成交面积完成比例不到4成。目前已有7宗土地流拍，其中6宗为住宅土地，同比大幅增加。

 

　　今年1月，白盆窑地块作为共有产权房用地入市，当时销售定价43000元/平方米(含全装修费用)。最终该地块无人问津，遭遇流拍。

 

　　此次白盆窑地块转为限竞房地块入市，未来商品住房销售均价不超过67702元/平方米，且最高销售单价不得超过71087元/平方米。在北京目前供应的限竞房地块中，该地块位置较为优越，周边新盘首开华润城报价为80000元/平方米左右。

 

　　在11月26日拍卖的地块中，房企参与门槛交较以往有所降低。以往房企竞买一次即需要缴纳一次保证金，而此次竞买人只要交纳规定金额的共用保证金即可参与组内所有地块竞拍活动。这显示出北京在目前限价、70/90等一系列调控组合拳政策下，房企利润被进一步压缩，拍地愈发谨慎。

 

　　北京规划和自然资源管理委员会网站信息显示，11月份，北京合计将出让经营性质地块共18宗，总起始价461.56亿元。这意味着后续还有数宗土地出让。

 

　　张大伟表示，从本次拍地结果看，土地溢价率明显分化。除了采育0128地块溢价率竞争到49.3%外，大部分地块溢价率集中在20%左右。尽管与2018年平均土地溢价率12.8%相比稍有上行，但主要原因是住宅土地区属性以纯住宅地块为主，没有共有产权房用地，因此享受到相对更高的溢价。“但20%平均溢价率仍属近年来低点。”张大伟表示。

 

　　另一方面，大部分获得土地的均非民企，两宗最大的地块被中铁置业与中铁诺德获得。这显示出在目前的资金环境下，资金成本优势将是土地市场最大的优势。未来一二线城市的土地市场上，超过30亿元的地块民企将很难参与竞争。

 

　　限竞房项目集中入市

 

　　数据显示，由于短期大量限竞房集中供应，以往新房不愁卖的北京市场已经出现滞销。截至11月19日，北京目前合计27个限竞房项目取得34期预售证，合计提供商品房限竞房源16596套，达到191万平米。但不少项目去化率不足两成。

 

　　张大伟表示，从此次北京土拍结果看，成交的土地除了延庆一宗冬奥会项目外全部为限竞房用地，且大部分为70/90地块。随着这批项目入市，房源扎堆推出将延续。考虑到尚未动工的300万平方米限竞房项目，2019年限竞房住宅入市量最少达到460万平方米(大约4万套)。限竞房项目集中入市，预计将进一步打压邻近区域商品房价格。

 

　　值得注意的是，本次教育机构学而思参与竞拍并拿下昌平商办地块。而在本月初，小米+华润置地联合体拍得朝阳区奥林匹克公园中心区和昌平区沙河镇的两幅地块，总成交价达113.2亿元。相关文件显示，在该混合地块中包括住宅用地，但约70%的地块面积将用于商业办公用途，不排除未来小米将开发办公场所。一位地产业人士表示，实业企业越来越多参与到商办地块的竞拍，主要由于开发商在最严商办调控政策下，已经很难参与到商办地块的竞拍。若相关政策不变，预计更多商办地块使用企业进入商办地块开发。

 

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