与当前趋紧形势相比，去年9月，融创曾发过一个购房尾款24.2亿元ABS工具；去年7月，曾发行40亿元公司债；去年3月，曾发过物业资产ABS近12亿元；更早前的2015年12月，曾发行过50亿元公司债，子公司融创置地曾发过50亿元公司债。

 

同样在7月11日，有信息显示，评级机构标准普尔表示将融创中国（01918）「Ｂ＋」长期企业信贷评级及「ｃｎＢＢ－」长期大中华区评级列入负面观察名单中。

 

标普指出，列入负面观察名单主要反映融创进行大量土地收购及扩展非核心业务后，其财务杠杆将进一步转差，标普此前预测在强劲销售增长及土地收购支持下，融创今年的财务杠杆会温和改善。

 

13家房企发债被叫停

 

《每日经济新闻》记者还注意到，截至7月6日，在证监会审核的公司债状态中，被终止或中止的涉及时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球、美好置业、成都金融城投资发展有限公司、北京金泰房地产开发有限公司、上海西部企业集团、都城伟业集团、贵阳金阳建投集团、厦门杏林建设等13家房地产企业。

 

截至上述日期，证监会共对43家公司申请发行的公司债终止或中止审查，其中房地产板块以13家企业占比最高。实际上，自2016年10月份以来，房企公司债发行监管趋严后，这类发行融资一直处于封闭状态。

 

彼时，上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。

 

同时，上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后，根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。

 

与此同时，一方面银行收紧开发贷；另一方面基金业协会叫停16城私募、资管产品投资房地产项目。

 

基于上述严峻的融资背景，房企融资渠道被全面收紧，与之相对应的是房企不减反而有增的资金需求，部分房企开始借助信托、保险子公司、基金等融资。

 

信托成不少房企筹钱途径

 

7 月 5 日，云南城投公告称，其取得太平洋资产管理有限责任公司发放的15亿元借款，期限为3+2年，公司控股股东云南省城投集团提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

 

而不久前，云南城投分别于6月22日和6月28日取得太平洋资产管理有限责任公司发放的7亿元和8亿元借款，借款期限与增新措施与上述借款相同。记者注意到，3次融资合计30亿元。

 

7月11日，国内某千亿级上市房企连发3条《增资协议》公告，旗下3家全资子公司拟与国通信托、平安信托、英大国际信托签订相关增资协议，3个间接全资子公司分别获得增资20亿元、30亿元、6亿元，总增资额度达56亿元。

 

用益信托首席分析师李旸告诉《每日经济新闻》记者，在银行贷款与发行债券收紧后，尽管通过信托为房企融资的成本高于前者，但与民间借贷和私募相比信托的成本还是略低，因此也成为不少房企筹钱的途径之一。

 

据悉，与银行一样同受银监会监管的信托公司，同样不能向四证不全、资本金不到位的房企提供开发贷和流动性支持贷款。

 

而信托公司因自身产品设计较为灵活可以通过增资入股与向股东借款的方式为房企提供融资支持。比如四川信托前不久对外推介的《四川信托—成都德商鼎创集合资金信托计划》，募资总规模为4.9亿元，优先级信托资金中不低于1530万元，用于受让项目公司不低于51%的股权，剩余优先级信托资金进入项目公司的资本公积。

 

谈到目前房企需要支付的融资成本时，李旸表示，房企成本这方面与市场总体融资成本相关，当然，项目不同，房企实力不同，融资成本也不同。如果市场资金偏紧，那价格也会上涨。

 

记者还注意到，上述提及的13家终止发行公司债的房企中，有4家为上市房企，而未上市房企占据多数。

 

李旸表示，上市公司融资的渠道较为多元，可以通过ABS、海外发债及股权融资等多种形式。同时信托公司对发行信托产品的房企要求较高，因此中小型房企的融资渠道仍不算宽裕。

 

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