日前，国家统计局发布了10月份70个大中城市及10月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。数据显示，10月下半月与上半月相比，在15个一线和二线城市中，新建商品住宅价格7降1平，其余7个城市虽依然上涨，但涨幅均呈现回落态势。而10月份与9月份相比，无论一二线城市还是三线城市，无论新建商品住宅还是二手住宅，平均环比涨幅都比上月有所回落。由此表明，部分一线及部分二线城市近段时间启动的楼市调控措施，至少在一定程度上遏制了房价疯狂上涨的势头。

 

　　但是，分析研究表明，判断楼市调控政策的效果不能只看环比而忽视同比。如果观察最新的价格同比走势，情势确实是喜忧参半。喜的是，10月份4个一线城市的新建商品住宅价格，除涨幅最低的广州外，北京、上海、深圳同比涨幅都比9月份有所回落；忧的是，一些二线城市同比涨幅仍在上升，比如，南京就由43%上升至44.4%。这也意味着，判断楼市调控效果还要对较长时间序列数据进行观察。

 

　　纵观中国楼市发展变化、起伏跌宕的过程，其中既有市场规律作用的结果，也有非市场因素影响的结果。但如果价格长期背离价值，一定是有非市场因素在起作用，会积聚并加剧泡沫和金融风险，也不利于实体经济发展和转型升级。在这样的情况下，政府出手、采取调控措施，以求恢复正常的市场秩序，实属职责所在。在一些发达的市场经济国家，政府也在有针对性地用多种手段调控楼市。

 

　　至于调控是否奏效，答案无疑是肯定的。从近段时间各地追加的调控措施看，虽然条款有多有少、力度有强有弱，但具有实质性的措施主要有3个：一是限贷，多数地方不同程度地提高了二套房贷门槛，有的还涉及首套房贷；二是限购，有的城市对购买3套以上房、外地人购买二套以上房等提出限制；三是加大土地供应。从逻辑上分析，这些措施应该能够在一定程度上抑制投资投机性需求，使炒房者因可能付出更多代价、面临更大风险而却步、收手。但政策效应一般都有滞后期，要给楼市调控多一点时间和耐心，不要因短期效果不彰而有所动摇。

 

　　与此同时，还有一点需要特别予以关注。如果调控使价格暴涨和销售大涨势头得到遏制，且由此导致经济增速放缓，调控政策是否会反复或松动？在这点上，历史经验值得注意。上一轮以双限为主要内容的调控本已取得实质性成效，但由于一些地区过于依赖房地产业和土地财政，抗不过房价与销售下行对经济增速的下拉，陆续取消了一系列限制性措施，使一二线城市房价迎来新一轮更猛烈的暴涨，在加剧泡沫风险的同时，也打击了刚需民众的信心。

 

　　为此，我们必须吸取经验教训，宏观调控必须保持定力，绝不能因影响短期经济增速就反反复复。各地政府要通过深入调研，准确判断并把握供求状况。如果供应与刚需之间确实存在一定缺口，那么在房价向价值方向明显回归的基础上，可以适度调整限购范围和标准。如果这项摸底工作没有落实好，就不能轻举妄动。而且，限贷的原则和延长二手房上市时间等原则，应该长期坚持不动摇。同时，对“重现江湖”的以首付贷、场外配资等对冲调控效果的违规行为，要加大处罚力度。

 

　　总之，只有长期抑制投资投机性购房，才能保持房价的长期稳定和适度回落，更好满足刚需民众的购房需求，使全体民众在考虑房价因素后的收入也能保持一定增长。

 

 

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